E’ ammissibile la domanda di restituzione canoni pagati in eccedenza, nella vigenza della legge n. 392 del 1978 (equo canone) e fino alla rinnovazione, proposta dopo l’entrata in vigore della legge 431 del 1998
Tribunale di Nola, sentenza del 07 febbraio 2006.
TRIBUNALE DI NOLA
II SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola in composizione monocratica nella persona del giudice istruttore dott. Francesco Notaro, ha pronunciato a norma dell’art.281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nella causa recante il numero di ruolo 1212/04 tra le parti in causa
-Tizia, difesa dall’avv. … giusta mandato a margine dell’atto introduttivo ed elett.nte dom.ta presso lo studio del medesimo sito in Napoli, via …., quale attrice e
-Sempronia, difesa dall’avv. … in virtù di mandato steso a margine della comparsa di risposta ed elett.nte dom.to presso il suo studio sito in Pomigliano D’Arco, via … , quale convenuta,
avente ad oggetto: restituzione canoni pagati in eccedenza.
Motivi della decisione
La ricorrente ha proposto domanda volta ad ottenere la restituzione dei canoni pagati in eccedenza, assumendo di aver corrisposto per gli anni 1993/2004 un canone maggiore rispetto a quello “equo” di cui alla legge n.392 del 1978, applicabile alla disciplina del rapporto intercorso con la Sempronia, canone ammontante a £.650.000, pari ad euro 335,70.
Tanto premesso, in punto di diritto, occorre accertare, in primo luogo, se, successivamente alla entrata in vigore della legge n.431 del 1998, sia ammissibile la domanda di restituzione di parte dei canoni che sarebbero stati pagati in eccedenza rispetto a quello determinato ai sensi degli artt.12 e ss della legge cd. delle equo canone.
In proposito ritiene il tribunale che debbano essere fatte alcune precisazioni.
E’ noto che la legge n.431 cit. ha previsto un meccanismo automatico di riconduzione dei contratti stipulati nella vigenza delle legge n.392 del 1978 e di quella cd. dei patti in deroga, alla disciplina della legge stessa ed in particolare a quanto dettato al comma 1 dell’art.2.
Infatti, mentre l’art.14 comma 5 dispone che “Ai contratti per la loro intera durata…in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in tema di locazioni vigenti prima di tale data”, l’art.2 comma 6 prevede che “I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente, sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.”.
Ciò significa che le norme che regolano il contratto in essere alla data di entrata in vigore della legge n.431 cit. ‘perdurano’ nella loro applicazione fino alla data ‘naturale’ di cessazione del rapporto, ma, nel caso in cui il contratto non sia stato disdettato sei mesi prima della sua conclusione (ovviamente secondo la disciplina vigente prima di tale cessazione che risulta applicabile in virtù del comma 5 dell’art.14), lo stesso si rinnova ai sensi del comma 6 dell’art.2 che rimanda alla disciplina di cui al comma 1 del medesimo art.2.
Da ciò, a parere del tribunale, discendono importanti conseguenze.
Per tutta la durata originaria del contratto dovranno applicarsi le regole – e le clausole – del contratto originariamente stipulato e tanto, evidentemente, anche in punto di determinazione del canone che, se individuato in base agli art.12 e ss. legge n.392 del 1978, continuerà ad essere dovuto, nella misura così stabilita, fino alla data di cessazione del contratto.
Il che significa che, nel caso in cui, nella vigenza della legge n.392 cit., sia stato stabilito un importo del canone maggiore di quello normativamente stabilito, fino alla scadenza del rapporto originario, il conduttore potrà domandare indietro la restituzione dei canoni pagati in eccedenza, giacché corrisposti contra legem per come dettato dall’art.79 legge equo canone (applicabile in base a quanto precisato in forza del comma 5 dell’art.14 legge n.431 del 1998 fino a detta scadenza).
La questione si pone, però, per la determinazione del canone dovuto successivamente, laddove il contratto si sia rinnovato per effetto del comma 6 dell’art.2 legge n.431 cit..
Ad avviso del tribunale, alla scadenza del rapporto regolato dalla legge cd. dell’equo canone, una volta che questo si è rinnovato in base alle disposizioni della nuova disciplina, non è più possibile ripetere la parte del canone che eccedeva quello da determinarsi ex artt.12 e ss della legge n.392 del 1978.
Invero, come è stato acutamente rilevato in dottrina, ritenere ammissibile la possibilità di domandare la restituzione della parte maggiore del canone rispetto a quello originariamente dovuto in virtù della legge abrogata, nonostante il rapporto sia stato ricondotto alla nuova disciplina, significherebbe ammettere la sussistenza di un singolarissimo tertium genus di locazione ad uso abitativo, a tutto svantaggio del locatore, il quale vedrebbe protratta la durata del rapporto di altri otto anni (salva la possibilità di farlo cessare alla scadenza dei primi quattro, ma solo per i motivi previsti dall’art.3 l. n.431 cit.), grazie al rimando che il comma 6 dell’art.2 fa al comma 1° della medesima disposizione, ma a canone ‘bloccato’, regolato dagli abrogati artt. 12 e ss. della legge n.392 del 1978, nonostante la legge del 1998 preveda, quale criterio ordinario, la determinazione convenzionale del canone.
Per contro, la tacita rinnovazione del rapporto, comporta il consenso implicito alla prosecuzione del contratto in base alla misura del canone esistente a quella data, da ritenersi oramai non più contra legem, ma perfettamente in sintonia con quanto previsto dalla nuova disciplina.
Sicché, passando ad esaminare il merito della domanda proposta dalla Tizia si ricava che il rapporto incominciato in origine alla data del 1.6.1993, si è rinnovato una prima volta al 31.5.1997 sulla base delle norme della legge n.392 del 1978, fino al 31.5.2001; non constando agli atti disdetta sei mesi prima di tale ultima data, ma già essendo entrata in vigore la nuova disciplina, il contratto si è rinnovato alle condizioni di cui al comma 1 dell’art.2 della legge n.431 cit..
Da ciò discende che, alla stregua di quanto evidenziato in precedenza, la misura del canone equo regolava il rapporto fino alla data del 31.5.2001, mentre per il periodo successivo è perfettamente legittima la corresponsione della somma di euro 335,70.
Venendo ad esaminare la domanda riguardo alla determinazione del canone che era dovuto in forza della disciplina della legge cd. dell’equo canone, ritiene il tribunale che la c.t.u. espletata in corso di causa sia esente da rilievi e possa pertanto essere certamente condivisa.
In primo luogo non può non osservarsi che la consulenza è stata depositata in data 4.8.2005, sicché ben la parte avrebbe potuto esaminarla per la data del 6.10.2005, successiva di venti giorni rispetto alla ripresa dell’attività dopo la sospensione feriale, formulando in quella sede eventuali contestazioni riguardo alle sue risultanze.
In ogni caso, le contestazioni proposte non appaiono condivisibili o adeguatamente esplicitate circa i loro effetti.
Infatti, non risulta che non siano state tenute presenti da parte del c.t.u. tutte le superfici utili dell’appartamento, come prescritto dalla normativa e ciò esaminando proprio le planimetrie allegate sia dal c.t.u. che dal tecnico di parte, le quali si discostano in maniera marginale, non avendosi motivo di dubitare di quanto rilevato dall’ausiliare.
Inoltre è conforme a legge l’esclusione del ripostiglio posto sul balcone dalla superficie dell’immobile, con inclusione dello stesso tra le porzioni da calcolarsi secondo il parametro di cui alla let. d) dell’art.13, stante, per la sua stessa conformazione e collocazione, la natura di accessorio del ripostiglio de quo (vds. Cass. n.5871 del 1982; ed incidentalmente Cass. n.329 del 1987), mentre è esente da rilievi il calcolo relativo all’aggiornamento Istat.
Pertanto, avendo, parte attrice, corrisposto il canone nella misura di euro 335,70 mensili, per un totale, alla data del giugno 2001, di euro 32.227,20, mentre le somme da lei dovute per canone equo a tale data ammontavano ad euro 19.085,08, è dovuta alla Tizia la somma di euro 13.142,12.
Sono, altresì, dovuti all’attrice gli interessi legali, da calcolarsi dalla data delle singole scadenze, sulla differenza tra l’importo pagato e quello ritenuto equo, fino all’effettivo soddisfo.
Ritenendo ammissibile la domanda avanzata nelle note illustrative richiamate in sede di conclusioni, di pagamento dei canoni maturati anche in corso di causa, giacché, per come ritenuto dal giudice di legittimità integrante un’ipotesi di mera emendatio libelli, vanno rigettate le ulteriori domande avanzate dalla Tizia, atteso che, per quanto si è espresso in precedenza, il canone attualmente ‘praticato’ risulta essere conforme a legge.
Per mera comodità espositiva, posto che la questione si presenterebbe, in diritto, antecedente, si osserva che, al di là della fondatezza o meno dell’eccezione di prescrizione formulata da parte convenuta (infatti l’azione non è stata proposta decorsi sei mesi dalla cessazione del rapporto), la stessa è preclusa a cagione della tardiva costituzione in giudizio della Sempronia.
Le spese di lite seguono la soccombenza, ma in ragione delle questioni trattate e dell’andamento complessivo del giudizio, si stima equo compensarle per la metà, ad eccezione di quelle di c.t.u. che restano a carico di parte convenuta; le stesse si liquidano come da dispositivo che segue (i diritti in base alle tariffe vigenti al momento di espletamento dell’attività, gli onorari a quelle attualmente in vigore).
P.Q.M.
Il tribunale di Nola in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe, così provvede:
a) accoglie, per quanto di ragione, la domanda proposta da Tizia nell’atto introduttivo e nelle conclusioni rese all’odierna udienza e conseguentemente,
a1) dichiara che il canone mensile ed annuo dovuto per il periodo che va dal 1°.6.1993 al 1°.6.2001, è quello indicato compiutamente nella consulenza d’ufficio dell’ing. Lx Mx, da intendersi, esclusivamente in relazione al detto periodo, qui integralmente richiamata;
a2) per l’effetto condanna Sempronia al pagamento in favore dell’attrice, della somma di euro 13.142,12., oltre interessi legali da calcolarsi dalla data delle singole scadenze, sulla differenza tra l’importo pagato e quello ritenuto equo (come da relazione di c.t.u. sopra richiamata e limitatamente al periodo sopra indicato), fino all’effettivo soddisfo;
b) rigettandola per il resto;
c) condanna la Sempronia, al pagamento delle spese di lite, che, compensate per la metà, si liquidano in euro 79,33 per spese (cui si aggiungono quelle di c.t.u. relative all’anticipo posto a carico di parte ricorrente, se corrisposte), euro 612,55 per diritti ed euro 1.000,00 per onorari, oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge, da attribuirsi al procuratore della Tizia per dichiarato anticipo, restando definitivamente a carico della convenuta quelle di c.t.u. (come da decreto depositato in pari data).
Nola, all’udienza del 7 febbraio 2006
Il G.I.
Dott. Francesco Notaro